某房地产开发公司A（以下简称“开发商A”）基于项目销售需要，与某银行B签署《个人按揭贷款合作协议》，协议约定由银行B为开发公司所销售的某商品房住宅项目的购房者提供个人按揭贷款，同时由开发商A为购房者个人按揭贷款承担阶段性保证担保责任，即“开发商A承担阶段性担保责任，开发商A的保证期间是自银行放贷之日起至购买房屋取得房屋的所有权证、办理抵押登记及其他相关手续，并将《房屋他项权证》交银行B之日止”。项目进行销售后，购房者赵某以按揭贷款方式购房，向银行贷款人民币40万元。随后，开发商A按照合同约定将房屋交付给包括赵某在内的业主，为赵某办理了房屋产权和《房屋他项权证》，并将《房屋他项权证》交银行B。但是赵某迟迟没有偿还银行贷款。遂银行B从开发商A的保证金账户中扣除了借款人赵某的贷款本息。
【开发商、购房人及银行之间的法律关系】
在进行案例评析之前我们先梳理一下关于在商品房买卖中，我爱范文，开发商、购房人及银行之间形成的法律关系：
一、具体的法律关系：
1、开发商与购房人之间是商品房买卖合同关系；
2、购房人与银行之间是借贷合同关系；
3、开发商与银行之间通常是担保合同关系；
4、在购房人和银行之间还存在抵押合同关系，即购房人将所购房屋抵押给银行。
二、四个合同之间的关系：
a、借贷合同关系未能成立的，商品房买卖合同关系可以解除。
b、商品房买卖合同关系消灭的，借贷合同关系可以解除。
c、借贷合同是主合同，担保合同和抵押合同是从合同，它们之间是主合同与从合同的关系。
三、开发商、购房人及银行在实践中的联系：
从某种程度上讲，按揭贷款手续的办理成为开发商向购房人提供的一种服务，开发商会全力协助购房人办理按揭贷款手续。购房人向银行的贷款由银行作为购房人的购房款直接支付给开发商，在购房人不履行还款义务时，由开发商向银行承担连带清偿责任或承担房屋的回购义务。
【案例探析】
本案是一种典型的按揭贷款。所谓按揭贷款就是购房者以所购住房做抵押并由其所购买住房的房地产企业提供阶段性担保的个人住房贷款业务。
本案争议的焦点是：该阶段性担保的保证期间问题
该阶段性保证合同约定“开发商A承担阶段性担保责任，开发商A的保证期间是自银行放贷之日起至购买房屋取得房屋的所有权证、办理抵押登记及其他相关手续，并将《房屋他项权证》交银行B之日止”，该条明确约定开发商A的担保责任从银行放贷之日起，并止于将《房屋他项权利证》交银行B，也就是说当开发商A将《房屋他项权利证》交银行B这一动作完成时，开发商A就不再需要为购房者赵某与银行B之间的贷款承担担保责任，担保合同终结。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第27条对于上述情形适用法律有特别规定，“买受人未按照商品房担保贷款合同的约定偿还贷款，但是已经取得房屋权属证书并与担保权人办理了商品房抵押登记手续，抵押权人请求买受人偿还贷款或者就抵押的房屋优先受偿的，不应当追加出卖人为当事人，但出卖人提供保证的除外。”也就是说，在银行取得房屋权属证书并与担保权人办理了商品房抵押登记手续之后，开发商的保证责任就此消灭，此后若购房者迟延或者拒绝偿还贷款，银行不能再以担保合同为由，要求开发商承担责任。本条但书所指系开发商与银行定有全程保证的情形。换言之，银行与开发商合意为按揭贷款合同中借款人阶段性保证时，当然明知借款人与其办理完毕抵押登记并收执相关凭证时，借款人毫无疑问尚未履行还款责任。之所以订立阶段性保证合同，其目的及原因即在于阶段性保证责任届止时即是其债权获得借款人之物的抵押担保之时。事实上，银行与开发商订立阶段性保证的原意就是让开发商为借款人在该“阶段”内的还款义务之履行提供担保。
结合本案，若《房屋他项权证》移交给银行的事实成立，银行B在开发商A没有其他行为瑕疵的情况下，从开发商A的保证金账户中扣除了借款人赵某的贷款本息的行为是不正确的。 此时，开发商A可通过法律途径积极维护自己的合法权益。
【相关法律规定】
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第27条
【管理建议】
按揭购房目前已经成为当今世界发达市场经济国家和地区广为流行的融资购楼方式。对开发商而言，虽然为其发掘和培养了潜力巨大的住房消费市场，使其在实现开发利润的同时降低市场变化带来的风险，但这种方式也为开发商带来了一定风险。针对本案中风险提出以下几点建议：
一、为了防止开发商由于购房人拖欠银行贷款而受连累，开发商在与银行签署《个人按揭贷款合作协议》时，要格外注意对保证期间条款的约定。此外，开发生商在商品房符合办证条件时，一定要积极为业主办理房屋所有权证（也就是现行的不动产登记证）和他项权利证，并将他项权证等相关资料移交银行。这不仅仅是开发商的一项义务，也是开发商保护自身合法权益的一项权利。因为只要抵押登记没有办理完毕，开发商就一直在为购房人担保，而且根据银行的借款合同，这种保证一般都是连带保证责任。一旦购房人出现了问题，银行选择向开发商主张权利这种最省事的办法。
二、因业主按揭贷款合同及担保合同一般均为银行的格式文本，而银行的格式文本中不会详细涉及借款人(业主)和担保人(开发商)之间关于担保人承担担保责任后向借款人主张权利的约定，因此在业主与开发商签订的预售合同中可约定如下内容：
1.若借款人未按照按揭贷款合同及担保合同履行义务，导致银行向开发商主张承担担保责任的，开发商有权解除合同；
2.合同解除后，开发商应退还的购房款，首先用于全额偿还银行按揭贷款本息，剩余部分应扣除开发商已经代为偿还的按揭贷款本息、违约金、赔偿金及其他相关费用后退还业主；
3.业主应当在开发商解约后一定时间内将房屋恢复原状并返还开发商，并承担开发商收回和处理房产所产生的必要费用；
4.若需办理解除网签备案手续的，业主应当配合办理并承担所需费用；
5.购房款不足以支付各项费用或损失的，开发商有权向业主追偿。
应当注意的是，若预售合同没有前述约定，则开发商并不能直接请求解除预售合同，只能将因担保产生的对业主的债权作为一般债权向业主追索。因业主断供通常伴随的是业主履行能力的全面崩溃，因此前述追索的成功率根本无法保障。
三、为了充分防范法律风险，开发商替业主代还月供后，应立即向其催收，因此时业主断供情形才出现，财务状况可能还没有完全恶化，可能还有一定的偿还能力或者还能够调查落实此人的工作单位、财产状况等，追回欠款的可能性更大。如业主拒绝偿还的，应该立即通过诉讼方式解决，尽快通过司法强制程序实现欠款的追回，避免造成更大的损失。（本文所举案例并非真实案例，仅为探讨使用。文章仅代表作者个人观点）
