在房屋租赁过程中，你有没有留意过中介给你签的是什么合同？有没有被二房东“摆一道”的遭遇？日前，江苏省工商局制定《房屋租赁居间合同(示范文本)》，面向社会征求意见。其中规定，未经出租人书面同意，承租人不得擅自将房屋转租、转借、分租给第三人，不得擅自增加租住人数。
随着毕业季的到来，眼下扬州房屋租赁市场升温。结合日前我国首部针对住房租赁和销售的法规《住房租赁和销售管理条例(征求意见稿)》，记者邀请业内人士进行解读。
案例1
两大学生租房花7600元买教训
“二房东”通过转租房屋骗取租房人钱财的投诉并不少见。去年6月，我市就有两位大学生被“二房东”骗走7600元。这两人都是应届毕业生，准备合租房子，在西区看中一套房子后，拨打网站上“房东”的电话，然后和“房东”签订了租赁合同，并支付租金及押金7600元。当两人准备找“房东”拿钥匙时，发现对方已经无法联系。
市消协和市物管中心之前还接到一些投诉，一些租客在租房后没多久就被物业停电，一查才知道，是“二房东”趁着快到期把房子转租了。
示范文本
为了避免上述情况的发生，《示范文本》中不仅要求出租人写明自己的证件类型和编号，在合同开始，还要写明房屋产权人是谁、房屋性质是住宅还是商用、房屋有没有抵押等情况。同时，要求中介方核查房屋权属的真实性，这样就有利于识破二房东的身份。在“合同解除”一项中规定，如果未经甲方书面同意，擅自将房屋转租、转借、分租给第三人的，擅自增加租住人数的，房东都可以解除合同，收回房屋。
条例规定
上个月，国家住建部就《住房租赁和销售管理条例(征求意见稿)》公开征求意见。针对“二房东”转租他人住房违规经营等市场乱象，意见稿规定，转租住房应当征得出租人的书面同意，对于自然人转租住房达到一定规模的，应当依法办理工商登记。直辖市、市、县人民政府要制定单间租住人数和人均租住面积标准，并明确规定厨房、卫生间、阳台和地下储藏室等非居住空间，不得出租用于居住。
案例2
才签过合同房东改口要涨价
租房中房东随意提价、“一言不合”就被赶、押金说扣就扣的情况也不少见。今年初，市民孔先生在梅香苑租了一套房，已经签过合同，房东却突然要涨价。
“我的一位律师朋友告诉我，可以不理会房东的要求。只要是有合同约定的交易行为，应按合同约定履行。但是扯来扯去太费劲了，这次房东没涨价成功，没准下次找我麻烦。”孔先生无奈说道。
示范文本
按照要求，“租赁期限”不仅要求双方自填，且明确到具体日期。“租金标准”必须明确，是按月、季、半年还是整年收取，同时还约定了支付方式和时间。对于水、电、气、电话、电视费、物管费等12项收费，必须明确是出租人还是承租人缴纳。
违约的责任划分也很清楚。《示范文本》中写明，如果房东逾期交房、提前解除合同或者违反合同，要承担违约责任，具体的违约金由双方商定；如果租客提前退租、逾期归还房屋、逾期支付房租等，也要承担违约责任。需要注意的是，如果因为免责条款终止合同的，租金按照实际承租时间计算，不足整月的按天计算，多退少补。这预防了不足月退租，租金算不清楚的情况。
对于房屋及其附属物品、设备设施，因自然属性或合理使用导致损坏，承租者应通知出租人维修；因承租者保管不当或不合理使用导致的，承租者应负责维修或承担赔偿责任。
条例规定
《住房租赁和销售管理条例(征求意见稿)》提出，住房租赁合同中未约定租金调整次数和幅度的，出租人不得单方面提高租金。出租人收取押金的，应在住房租赁合同中约定押金的数额和返还时间。除住房租赁合同约定的情形外，出租人不得扣留押金。
意见稿还提出，出租人扣留押金的，应当承担举证责任。出租人不得采取暴力、威胁或者其他强制方式驱逐承租人，收回住房。对租赁期限约定不明确，出租人解除住房租赁合同的，应当提前3个月通知承租人。
落地
市工商局：文件一到，第一时间向社会传达
“扬州没有一个统一的房屋租赁合同范本，范文，都是各自操作。《示范文本》弥补了一些租房合同上的漏洞，这两天已经召集员工进行学习，按照《示范文本》的要求，中介应该核查房屋权属的真实性，不得提供虚假信息、隐瞒重要事实或者与他人恶意串通故意损害房东或者租客的利益。”中广置业扬州公司总经理林展向记者介绍。
市工商局信用办主任殷传东介绍，省工商局制定《房屋租赁居间合同(示范文本)》，面向社会征求意见，尚属首次。目前扬州还没有收到省局的明确发文，等文件一到，会第一时间向社会传达并实施。
延伸
房屋租赁市场升温，商住公寓成热门
“眼下房屋租赁市场向暑期旺季过渡，交易量不断上升。”昨天，记者走访我市二手房中介了解到，近期扬州租赁业务量增多，租房对象以高校毕业生占主导。
文昌东路一家中介的工作人员介绍，刚毕业的学生消费能力有限，配套齐全、地理位置优越、价格中档的房源最受欢迎。一小部分有消费能力的毕业生，则更倾向于小户型和单身公寓，这类型也比较受在扬的企业高管欢迎，比如位于文昌大桥附近的环球金融城持续处于炙手可热的状态，商住公寓48平米租金在1600元/月。
需要提醒的是，一部分年轻人爱用APP找房，业内人士建议，最好通过品牌中介租房，有正规的租房合同，规范的物业交验流程，租客利益可以得到很好的保障。另外，要避免从“二房东”手上租房或者自己做“二房东”，以免未来在租赁方面产生不必要的纠纷。
