安徽省铜陵人方某、朱某向他人借款后无力偿还，委托吴某帮他们卖房归还到期借款。后因房价上涨，方某、朱某又反悔了，到法院起诉，请求法院确认卖房协议无效并要求办理涉案房产的产权变更登记手续。此案经一审、二审，日前，安徽省铜陵市中级人民法院依法驳回方某、朱某的上诉，维持驳回方某、朱某诉讼请求的一审判决。
2014年2月，经吴某介绍，方某、朱某向余某借款15万元，并同意以方某、朱某的房产作为抵押担保。当天，方某、朱某向吴某出具了“委托书”，载明:兹委托吴某为我们的代理人，并以我们的名义办理与自己房屋相关的下列事宜:以上述房屋作抵押贷款及登记、归还所欠贷款、注销抵押登记;还清全部贷款后，出售上述不动产，包括办理该房的评估、调档(查询我们名下的房产状况及国有土地使用权证的变更)、签订售房合同、产权过户(房地产权证及国有土地使用证的变更)、收取卖房款、协助买方以买方名义办理贷款等一切相关手续;支付与上述事项有关的各项费用;本委托书有效期至上述委托事项办结之日止。代理人在其权限范围内签署的一切有关文件，我们均予以承认。由此在法律上产生的权利、义务均由委托人享有和承担。该委托书同时在铜陵市衡平公证处办理了公证手续。
几天以后，吴某以方某、朱某的委托代理人名义与余某签订《抵押贷款合同》，约定:方某、朱某由于生产经营需要，现以房屋作为抵押物向余某借款，借款数额为15万元，期限为2014年2月14日至2014年5月14日，月息1.87%，范文，双方均认可该房价值29.5万元。合同签订后，该房在铜陵市房屋产权监理处办理了抵押登记手续，抵押权人登记为余某。借款后，方某分别于2014年8月、2015年3月、2015年5月、2016年2月就利息问题向余某出具了借条，其中2015年3月的借条载明:本人承诺在2015年4月11日前至少还余某15万元，若不能兑现承诺，余某卖我房产还贷，本人没有任何异议，并且本人愿意承担卖房还贷产生的一切责任及后果。
鉴于方某、朱某始终无法向余某归还借款本息，吴某与余某协商将方某、朱某的房产出售，以售房款归还方某、朱某拖欠余某的借款本息。因该房在银行有部分按揭贷款尚未还清，为顺利出售房屋，余某代方某、朱某归还了公积金贷款66823.71元。
2017年6月，吴某以方某、朱某的委托代理人名义，与余某又签订《抵押贷款合同》，约定:借款金额为40万元，借款总期限自2017年6月9日至2017年12月9日，双方均认可该房价值为45万元。为出售该房需要，吴某又以方某、朱某的委托代理人名义，于2017年8月3日与余某签订《铜陵市存量房屋买卖合同》，约定方某、朱某将该房屋出售给余某。合同签订后，吴某以方某、朱华某的代理人身份办理了该房产的产权变更登记手续，余某取得了涉案房产的不动产统一登记证书。另外，方某、朱某向余某借款后，先后向吴某支付了部分款项，金额分别为27000元、36000元。其中的36000元双方均认可是方某、朱某通过吴某向余某支付的利息。
法官说法
本案的焦点问题在于，该房屋买卖合同是否有效。
首先，本案案由是确认合同无效纠纷，就涉案房产而言，吴某以方某、朱某名义与余某签订《铜陵市存量房屋买卖合同》并办理涉案房产的产权变更登记手续，该行为是方某、朱某出具的委托书中明确的授权行为，吴某并未超出委托书的授权。该代理行为产生的法律效果应由委托人方某、朱某承担。且方某、朱某向余某借款的本金、借款后至房产处置完毕期间的利息及余某代方某、朱某归还的银行按揭贷款的总额，与涉案房产进行产权变更登记时的市场价值相当，作为受托人，吴某并没有明显损害委托人的合法权益。
其次,根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定,合同无效的情形有:一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;以合法形式掩盖非法目的;损害社会公共利益;违反法律、行政法规的强制性规定。方某、朱某主张吴某、余某之间通过恶意串通以及以合法形式掩盖非法目的的方式损害他们的合法利益,但他们提交的证据不能证明其主张,一审法院判决驳回其诉讼请求符合法律规定。所以,吴某的代理行为是有权代理,没有超越授权范围,且涉及本案的房屋买卖合同不符合《中华人民共和国合同法》规定的合同无效情形。另外,方某、朱某对吴某以他们的名义处置房产事宜也是知情的。
最后,余某在借款当日即要求方某、朱某通过办理公证委托的方式将房屋买卖的权限授权给吴某,而后通过吴某代理签订房屋买卖合同的形式将房屋过户至余某名下,根据《中华人民共和国物权法》第一百八十六条的规定,抵押权人在债务履行期届满前,不得与抵押人约定债务人不履行债务时抵押财产归债权人所有。但本案是在被担保的债权已经过了清偿期间,方某、朱某仍然无力偿还的情况下,到了2017年6月,吴某才以方某、朱某的委托代理人名义,与余某又签订《抵押贷款合同》,且借款的本金、利息及余某代方某、朱某归还的银行按揭贷款的总额,与涉案房产进行产权变更登记时的市场价值相当,因此,不属于流质契约,不属于以合法形式掩盖非法目的。综上所述,本案房屋买卖合同不符合合同法规定的合同无效情形,应属有效。
