签订购房合同应注意什么?

　　针对市民在购房签订《房屋买卖合同》中遇到的诸多问题,来自山东博骏律师事务所的律师王刚从验明开发商正身到关注产权登记的内容逐一为市民解答,签订购房合同到底应注意什么?

　　□　本报记者　刘磊

第一步,要验明开发商主体资格
　　“《商品房买卖合同》开头便是有关合同双方当事人的约定。”王刚介绍说,根据我国法律规定,不具备主体资格签约无效,合同主体不相符签约也无效,无效的合同,均无法律约束力。
　　因而,应从以下六方面查验出卖人的主体资格。
　　1、开发单位、销售单位、所有权人是否一致。如所购房屋,开发企业执照的公司名称、销售许可证上的销售单位、房屋所有权人不一致,开发商则是“挂羊头卖狗肉”。
　　2、卖房者与所卖之房的产权所有人是否相同。出卖人和房屋的产权所有人名称要相同。卖期房的,要看其是否有所卖房屋的《商品房预售许可证》；卖现房的,要看其是否有所卖房屋的《商品房销售许可证》。　
　　3、前期工程和后期工程是否都具备预售资格。如有的楼盘所建造的商品房,交纳了地价,取得预售许可证,具备合法销售权；而二期工程建造的商品房,由于未交纳地价或其它原因未取得预售许可证,有的开发商就用一期工程的预售证预售二期工程建设的房屋。
　　4、总公司与分公司都拥有合法销售权。许多房地产公司都有下属分公司、子公司或销售公司。如与购房者签订购房合同的甲方是该房产公司属下的分公司或销售公司,则该分公司或销售公司未取得该总公司正式的书面法定代表人签字的委托文件,该分公司或销售公司则无权销售,更无权作为签约甲方的主体资格签订购房合同。
　　5、房屋中介代理是否具有正式委托的文件。房屋中介机构作为该楼盘的营销总代理必须具备以下三个条件:一是该代理中心必须具有房地产管理部门颁发的《资质证书》和工商行政管理部门颁发的《经纪人证书》。二是该代理公司必须具有经工商行政管理部门颁发的《营业执照》。营业范围必须有代理营销房屋的项目。只有符合以上条件,才具备签订合同的主体资格。
　　6、合同签约人是否具备签字资格。商品房预售、销售合同的签字人,必须是该公司的法定代表人,或公司法定代表人亲笔签字盖章、注明代理权限的签约代表。
第二步,注意合同所列明的商品房情况
　　“‘买受人所购商品房的基本情况’是标准合同第三条的内容。应留心其中填空处所填的条款,其中特别注意列明自然层数和层高几米。”王刚说。此外,新版合同中提出“买卖人在签订本买卖合同时,应与出卖人或其委托的物业管理公司签订《物业管理服务协议》,业主还可就物业管理方面的具体问题与开发商协商,保证买家入住的前期物业管理。
　　对于预售商品房,许多开发商尚未确定物业管理公司及相应的维修,管理标准,就让消费者在没有见到任何书面材料的情况下,在签约时接受有关物业管理事宜及费用的条款,这显然是不符合法律原则的。建议另设条款约定物业管理的费用标准。
第三步,明了房屋面积的计价方法
　　房屋的合同价款一般按实际建筑面积或套内面积计算,但在有些商品房买卖合同中却有这样的条款:“若因设计原因造成房屋面积增多3％或减少3％,合同价款不变”。事实上没有哪家房地产公司在开发商品房时会使房屋面积增加,相反,若减少3％,消费者就要承受少则几千元,多则上万元的经济损失。
第四步,注意合同中对违约责任的约定
　　“合同中买受人和出卖人违约责任条款都是权责不对等的。”王刚介绍说,如规定,购房者不按合同约定时间付款,则应按中国人民银行固定资产贷款利率计算缴纳滞纳金,而开发商没有按时交楼却没什么处罚措施。比如参照购房者不按时付款的惩罚标准追究或购房者有权解除合同。
第五步,关注合同中配套设施等承诺
　　1、交楼标准
　　业主可以在买房时,把开发商的承诺写进合同。双方应在合同中用明确的条款来加以规范和界定交楼的标准,如赠送装修、家电、橱柜等的,应注明赠送的品牌和数量或加“不能低于样板房的标准”的字样,避免使用某些开发商在售楼广告中所用的高档、豪华、进口等词语。
　　2、将规划写进合同
　　要求开发商不得主动提出要求把原规划的花园改变用途。如开发商把花园建了楼,并拿来政府的批文,说是政府批准的,此时,可以到有关部门查询其报建申请,就可以证明是开发商主动提出的改变规划,构成违约行为。若政府为了公共利益,要求开发商改变规划的除外。若开发商拒绝将此承诺条款写进合同,就十分可疑,应慎重。
　　3、其他承诺的配套设施如学校等也应列明。
第六步,注意合同中产权登记的内容
　　“签合同时,建议购房者勿接受开发商“若不能在规定时间内办理房产证,不退房,只支付××违约金“的类似约定,最好在合同中约定。”王刚说,如因开发商的原因造成购房者不能在约定的期限内取得房地产权证书,购房者有权提出退房,开发商应在双方约定的期限内返还房款,并赔偿经济损失。