明知是农田却租来堆放建筑材料！法院：租房合同无效！

转自：济南中院
来源：厦门市同安区人民法院
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明知是农用地，却还租来用作建筑材料堆放地，以为占到便宜，不料却是搬起石头砸自己的脚。
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基本案情
2018年4月中旬，丁某向李某租一块位于同安汀溪镇某村的农用地堆放建筑材料，租赁土地面积25亩，出租年限为15年。4月底，丁某通过网银向李某缴纳了第一年的土地租金8万元和押金2万元，同时开始平整土地、搭建铁皮屋、放置集装箱，并开始堆放建筑材料。
2018年5月21日，厦门市同安区城市管理行政执法局向丁某发出责令限期拆除决定书，指出其未经批准擅自在案涉土地上建设建筑物，要求其在限期内拆除违建建筑物，否则将强制拆除。此后，丁某自行拆除了违建建筑并于2018年6月底撤出案涉土地。
2018年9月，范文，丁某向厦门市同安区人民法院提起诉讼，要求确认他与李某签订的《租地合同》无效；李某返还土地租金8万元、押金2万元；李某支付吊车费、拖车费、工人工资等损失共计64400元。
法院审理期间
根据双方的诉辩意见
认为案件的争议焦点为有三个：
一、关于涉案《租地合同》的效力问题
二、关于涉案土地的占有使用费问题
三、关于原告主张的损失数额的认定承担分配比例问题
01
关于涉案《租地合同》是否有效的问题
《中华人民共和国土地管理法》规定，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有。农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认建设用地使用权。建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。
本案中，涉案的土地为农民集体土地，原、被告签订租地合同约定用于“堆场放材料”，被告在使用过程中也实际搭建铁皮屋并用于堆放建筑材料等非农业用途，违反了法律的强制性规定。根据《中华人民共和国合同法》“违反法律、行政法规的强制规定的合同无效”的规定，原、被告所签订的《租地协议》无效。
02
关于涉案土地的占有使用费问题
根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因此，被告应将原告已支付的押金2万元予以返还。
对于原告已交纳的土地占有使用费8万元，因原告已实际占用了涉案土地，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，原告对涉案土地占用期间的占有使用费仍应当支付。
支付金额
原告于2018年6月退场，在签订租地合同之后实际占用涉案土地2个月的时间，则原告应按照双方约定的租金标准即3200元/亩/年支付该2个月的占用费，即13333（3200元/亩/年×25亩×2/12年）元。则被告应向原告返还扣除上述占用费之后的66667元。
03
关于原告主张的损失的数额认定承担分配比例问题
根据《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条的规定，无效的合同自始没有法律约束力。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
被告作为土地承包人，对涉案土地属于农民集体土地是明知的，对土地承租方将涉案土地用于非农业建设是知悉并同意的，但仍将其出租给原告作非农业用途，明显存在过错。
而涉案土地位于厦门市同安区汀溪镇某村，原告明知或应知该土地系农业用地，其作为承租人不核查土地性质，在涉案土地未取得建设用地所有权的情况下，仍然承租用于非农业用途。被告对由此引致的直接损失存在主要过错。
根据双方的过错程度和导致损失的原因，法院认定由出租方即被告和承租方即原告各自承担20%和80%的责任。
支付金额
对于具体的损失情况及数额，原告主张进场和退场搬运材料的费用为64400元，并举示了工人签字的工资表、收款收据等加以证明，因其未举示实际支付款项的凭据，故原告所举示的证据不足以证明其主张。但原告在涉案土地上搭建铁皮屋、安置集装箱、堆放建筑材料后又退场撤出，必然产生一定搬运的费用，针对原告因此产生的费用，法院结合查明的事实以及原、被告的当庭陈述酌定为3万元。则被告应负担原告该损失中的20%，即6000（30000×20%）元。
综上，法院判决原告丁某与被告李某签订的《租地合同》无效；被告李某向原告丁某返还押金20000元、租金66667元；被告李某应向原告丁某支付损失费用6000元。
法官提醒：
民以食为天，农以耕为本。农村土地资源关系农业建设，将农用地做非农用途，碰触的是国家法律高压线。本案中原被告因违反法律强制性规定，不仅签订的《租地合同》无效，而且还为此耗费了不少的时间、人力、物力。如此赔本的买卖，希望他人引以为戒，“18亿亩红线”碰不得，如确实需要将农用地转为非农用途的，应当依法办理审批手续。