房屋租赁合同约定租期长达十五年？租金十五年不变？租金押零付十五？近日，周先生依据这样一份《房屋租赁合同》将于女士诉至法院，表示其已付清十五年的租金，但于女士一直不将房屋交付其使用，要求于女士退还全部房屋租金并承担违约责任。日前，海淀法院审结了此案,法院驳回了周先生的全部诉请。
原告周先生诉称，2016年8月1日，其与于女士签订了《北京市房屋租赁合同》，合同约定：周先生承租于女士位于北京市海淀区紫竹院南路21、23及23号旁房屋，租赁期为十五年，自2016年8月1日至2031年7月31日，租金为3000元每月，支付方式为押零付十五年。周先生称，其于2016年8月1日一次性支付于女士租金54万元，于女士出具了收条。此后，于女士一直推脱、不腾房，其无法入住上述房屋，导致该合同未实际履行。现周先生依据合同关于“甲方迟延交付房屋达7日，乙方有权单方解除合同，甲方违约退回已交房租并赔偿乙方违约金5万元”的约定，多次找于女士协商办理退还租金事宜，于女士一致拒绝答复，故诉至法院，要求解除其与于女士于2016年8月1日签订的《北京市房屋租赁合同》，并要求于女士退还租金54万元、支付违约金5万元。
被告于女士辩称，其与周先生不存在房屋租赁关系，也没有收取过租金，不同意周先生的全部诉讼请求。
审理中，于女士主张双方不存在租赁关系，并提交北京市中信公证处公证书，内容为于女士向黄某借款30万元，月利率为同期银行贷款利率的四倍，借款期限为三个月，自2015年7月3日至2015年10月2日止。周先生对公证书真实性认可，表示其与于女士系通过黄某介绍认识，同意借给于女士30万元，因其与黄某系朋友关系，故由黄某代其办理借款公证事宜。于女士亦认可其系向周先生借款。周先生表示因于女士未偿还其借款，故双方签订了房屋租赁合同，目的是以房屋出租收益作为还贷、还款的资金，现于女士一直不还钱，也未腾房，故以房屋租赁合同案由提起诉讼。庭审中，周先生、于女士均表示双方不存在房屋租赁交易行为。
法院经审理后认为，周先生以房屋租赁合同为由提起诉讼，但周先生提供的《北京市房屋租赁合同》显示租期长达15年，而租金在此期间未有变化，均为每月3000元，租金支付方式为押零付15年，不符合一般房屋租赁合同的约定方式，亦与常理不符。且依据双方庭审陈述，租赁合同签订后，双方并无支付租金的行为。故综合上述情形，可以认定周先生与于女士之间不存在真实的房屋租赁合同关系，对周先生所主张解除租赁合同及返还租金、支付违约金等诉讼请求均不予支持。最后，法院驳回了周先生的全部诉请。
【法官释法】
行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。
