原标题：西安房价猛涨 开发商这些常用违约手段谁来管？
“一房两卖”、“捂盘”是开发商违约常用手段
业内人士：出现问题的根本是合约中对开发商约束较少
已从事十几年房地产销售的何先生表示，虽然有些消费者在房价低的时候与开发商签订了协议或合同，但由于短时间内房价快速上涨，有的开发商便会选择出价高的业主，至于之前已经签订了协议或合同的业主，开发商会选择支付违约金或另选一套房。与少部分违约金相比，高价卖房的利润要高得多。
另一种情况就是“捂盘”，虽然前期与消费者达成购房初步协议，但有的开发商也会以涨价一直拖延不开盘，借口无非是手续、验收等方面，直到消费者主动退出或接受涨价的事实。
何先生认为，出现这些问题的根本是合约中对开发商约束较少。除了少量违约金赔偿外，再无其他约束方式，即便是双倍、三倍赔偿，相对于房价增长带来的利润依然要少得多。并且每遇到这类问题，开发商都希望通过司法途径解决，我爱范文，对于业主来说打官司耗时长，即便胜诉收获也非常少。
何先生说，如果相关法律规定开发商单方违约的前提下，要赔偿购房者房屋增值损失，这样就可以在一定程度上限制开发商频频违约的情况。另外消费者在交定金时，要尽量与开发商签订“认购协议”，协议中不仅要明确房间号、单价、总价等关键信息外，还要明确双方无理由违约的责任。
准业主给开发商交了定金或签订认购协议后，要尽快督促开发商签订正式购房合同，并到房管局备案完成网签。
职能部门应主动约束不良开发商
律师：开发商若毁约，应双倍返还定金
针对西安房产市场发生的多起开发商毁约现象，6月10日，华商报记者采访了西安律师协会律师维权委员会委员、陕西浩元律师事务所副主任谢圣君律师。
谢圣君认为，开发商的销售广告以及宣传资料，在法律上是为卖房而发出的要约，一般不具有约束力，但出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体明确，对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应视为要约。
房屋买受人受此影响与出卖人签订《商品房买卖合同》，宣传资料允诺的内容，即使未写入合同，亦应视为合同内容。出卖人若违反，应承担违约责任。
开发商房屋尚未建设完成，拟出卖房屋的，一般通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立《商品房预售合同》的担保。若开发商原因不与买受人订立合同的，应当双倍返还买受人已付的购房定金。
谢圣君说，买房人应当在签订《商品房买卖合同》时，及时向开发商索取交房款后的购房发票，与开发商一起去房地产登记管理部门办理商品房销售预告备案登记。需要提醒的是，办理商品房销售预售登记，与办理商品房销售预告登记性质、法律关系均不一样。只有与开发商共同在政府房地产登记管理部门申请了商品房销售预告登记，你所购买的房产才产生《物权法》规定效力，从法律层面防止了无良开发商一房二卖或将你购买的房产抵押贷款。
签订《商品房买卖合同》后，发现开发商提供的是虚假的商品房预售许可证，或开发商一房二卖、将已出售的房产抵押给第三人贷款等情形，导致买受人商品房买卖合同目的不能实现，买受人可诉请到法院，请求解除合同，返还已付购房款及利息、赔偿损失，并要求出卖人承担已付购房款一倍的赔偿责任。
对逾期交房或逾期办理房屋权属证明，合同有约定的，买受人可依据《商品房买卖合同》中违约条款的约定，通过法院裁判出卖人承担违约金，若合同约定的违约金低于实际损失，守约方有权主张赔偿实际损失。
谢圣君认为，政府相关部门若能主动作为，依法、依规约束无良开发商的违法、违约行动，必能大量减少此类纠纷。 本版稿件除署名外均由华商报记者 崔永利 张成龙 采写
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违背诚信原则引起信访
将暂停网签销售
华商报记者近日从西安市住房保障和房屋管理局获悉，从今年5月25日起，对商品房销售违法违规行为实行记分管理制度，计分超过5分将被暂停房屋网签销售。其中违反法律法规或违背公平竞争、诚信原则引起信访，将直接扣5分。
在出台的《关于实行商品房销售违法违规行为记分管理的通知》中，房管部门对于开发商以及销售代理公司可能存在的违规、违法行为进行了细化，共有54项，小到不悬挂证件，大到被立案调查。其中有14条规定直接是一次性扣除5分，甚至更重的是扣15分。在销售方面，对“通过鼓吹房价上涨、开盘售罄等方式恶意炒作”以及“违反法律法规或违背公平竞争、诚信原则引起信访”等进行了严格扣分。
该负责人表示，开发商、销售代理机构违法违规行为记分记录周期为半年。记录周期届满后，记分信息统一清零，违法违规行为列入其信用档案。但对在记分记录周期内，拒绝整改或未按期整改的，其违法违规行为记分在下一个记录周期累计计算。
西安市住房保障和房屋管理局相关负责人介绍，违法违规行为线索经调查核实后，于5个工作日内将房地产开发企业、代理机构的违法违规行为、记分情况等录入商品房销售违法违规行为记分管理系统，并向社会公布。 华商报记者 陈思存
相关提醒
签订房屋买卖合同
应注意哪些事项？
市民在签订房屋买卖合同时需要注意哪些事项呢？陕西众邦律师事务所李小东律师建议：
1.要审查开发商是否具有“五证”，即：《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》，这是买房后能否办产权证的关键；要采用房地产管理部门统一印制的标准房屋买卖合同文本，同时要注意合同条款中双方权利与义务是否对等。
2.要分清房屋暂测和实测面积。对房屋预售合同上的暂测面积和交房时的正式合同上的实际面积差异提出意见，并写入正式合同的有关条款或补充条款。
3.在合同中对付款的数额、期限、方式及违约责任等作出约定。有的开发商不是先签订合同，而是先让购房者交纳一定数额的定金，一旦发生纠纷往往造成购房者在追究其责任方面的举证困难。
4.购房者在签订合同时，一定要将交房日期规定为“某年某月某日”，并注明开发商不能按时交房所需承担的责任。
针对很多市民在购房时，遇到开发商以需要房管部门审核批准为由，让市民在空白处签名，李小东建议市民，最好在签名处拍照留证据，避免开发商在合同上做手脚。 华商报记者 陈思存
